LPR是什么意思？个人房贷统一转换为LPR定价了！

来源：吉屋网发布时间：2020-09-30 17:58:12

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8月23日，住建部通过官网公布了题为“住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会”的通稿。

公告表示：

8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责同志，以及部分房地产企业负责人参加会议。

会议认为，党的十九大以来，有关部门和地方贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，落实城市主体责任，稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产调控政策的连续性、稳定性，稳妥实施房地产长效机制，房地产市场保持了平稳健康发展。

会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

会议强调，市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。

会议还就完善住房租赁市场金融支持政策体系，加快形成“租购并举”住房制度等进行了研究。

这一会议，对房地产市场而言相当重要。有专家直接称之为建立中国“房地产金融审慎管理制度”的一次里程碑式会议。

那么，这一会议对楼市将有何影响呢?

此前，有媒体报道称，监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”——

红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%;

红线二：净负债率不得大于100%;

红线三：现金短债比不得大于1倍。

根据“三道红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债;如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%;碰到一条线，负债年增速不得超过10%;三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。

因此，按照这一标准，将有一大批头部房企受到影响！

不过，截至目前，这“三条红线”暂未得到官方承认。

从昨天发布的稿件来看，官方的确已经确定了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，只是尚未公布这些规则。

同时，在*近一段时间楼市调控政策频频，央行党委书记、银保监会主席郭树清更是在不久前撰文指出，房地产泡沫是威胁金融安全的*“灰犀牛“。

种种迹象表明，楼市资金的管控，的确在加强。

这也就意味着，房企融资大概率受到影响。房地产企业负债率较高，对资金占用的需求高，一旦难以通过举借债务扩大经营规模，必然被迫加快销售回款，降低杠杆。收紧融资，对高负债率的公司影响较大，对头部的大房企影响有限。

在上半年资金宽松，利率水平低，各类资金积极用低利息进入热门地块。如果融资收紧，企业拿地肯定会降温。因此，从长期来看，会议继续强调稳地价等内容，有助于楼市的稳健发展。

而8月25日，中国人民银行发布*新公告，宣布从10月8日起对新发放商业性个人住房贷款利率的计算方式进行全面调整。

*为贴近大众的莫过于房贷利率如何变化。新政明确，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

什么是贷款市场报价利率？

贷款市场报价利率（LPR），也就是贷款基础利率，创设于2013年10月，简单的说，LPR就是18家（注：8月17日，在原有的10家全国性银行基础上增加城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行）综合实力较强的大中型银行通过自主报价的方式，确立一个* 优贷款利率供行业定价参考。央行在2013年7月全面放开金融机构贷款利率管制，随后为了进一步推进利率市场化，完善金融市场基准利率体系，指导信贷市场产品定价，随后创设了LPR。

此次政策明确，个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。

个人住房贷款利率*新定价办法是什么？

改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以*近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。具体来说，1年期贷款市场报价利率为4.25%，5年期以上贷款市场报价利率为4.85%。1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。

对于个人住房贷款利率的实行年限，新政明确，个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，*短为1年，*长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为*近一个月相应期限的LPR。

实行贷款市场报价利率和此前相比有何变化？

按照中国人民银行有关负责人的解答，定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%）。

业内人士指出，该政策本身并非直接提升或降低现有房贷利率水平，而是在市场化的基础上对房贷利率执行更为严格的规定。

当前，央行五年期以上贷款基准利率是4.9%。

目前而言，一些城市首套房利率仍存在打折的情况，比如上海，首套房利率*可以打9折到95折；而二套房通常是基准利率的1.1倍。

按此计算，首套房利率即为4.9%*0.9=4.41%，按8月20日5年期以上LPR为4.85%对比来看，略低。二套房的房贷利率即为4.9%*1.1=5.39%，按8月20日5年期以上LPR为5.45%对比，同样略低。

而在房贷利率普遍上调的情况下，按照目前的房贷数据，大部分银行执行的是首套房贷基准利率上浮10%~20%，二套房贷上浮20%~30%。

同样以5年以上贷款为例，按首套房贷上浮10%计算，即基准利率1.1倍，利率为4.9*1.1=5.39%。二套房贷上浮20%计算，即基准利率1.2倍，利率为4.9*1.2=5.88%。由此对比，均略高于贷款市场报价利率（LPR）。

业内人士也指出，由于LPR每个月都会调整，还要看10月新政执行时相应的LPR。

市场规定的是利率下限，就算预期利率会有所下行，但是否能拿到有不确定因素，比如这个地区楼市调控是否有压力，各个银行自身资金是否充裕有关。上海中原地产市场分析师卢文曦表示。

不过，此前央行已经明确表示，房贷的利率由基准利率变为参考LPR，参考的基准变了，但利率水平不能下降。房贷利率由参考基准利率变为参考LPR，但*后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。

同时，个人住房贷款利率实行贷款市场报价利率也实行因城施策。

政策指出，人民银行省一级分支机构应按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

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