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在“房住不炒”的时代与“遏制房价上涨”的主基调下,8月份国家统计局监测的70城房价,却令人意外的出现一番普涨。
70个大中城市里,新房价格上涨的城市数量达到了67个,涨幅持平的城市有2个,下跌的城市仅1个。
房价上涨的背后,是全国房地产市场库存数据已经跌至51个月*,8月新增居民户贷款占比达55%,为今年以来*水平。
市场供需正在走向失衡,这也再度引起了监管层的高度警觉。在“731”中央政治局的73字政策定调,以及年内累计315次调控政策背景下,调控大网又一次全面铺开,重在“打补丁”和稳秩序。
“从调控压力看,9月起各地调控政策正继续加码。”中原地产首席分析师透露,目前,地方政府担负“稳地价、稳房价、稳预期”的调控主体责任,住建部等中央部门通过数据预警和约谈问责等机制加强各地指导。
眼下,土地流拍情况大量出现,被视为楼市可能降温下行的重要信号。
如何跳出“越调越热”怪圈
每月中旬由国家统计局公布的全国70城房价指数,一直被视为楼市调控成效的重要指标。尤其是15个热点城市的房价走势,基本已经成为当前判断全国楼市的一个风向标。
9月15日,一张*新的涨跌排行榜出炉。今年8月,70个大中城市新建商品住宅(新房)销售价格里,仅厦门环比微跌0.1%,北京、南京持平,其余67个城市全部上涨。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟用了12个字来概括8月房价全貌:一二线城市“总体平稳”,三线城市“有所上涨”,15个热点城市“有涨有跌”。
据初步测算,在新房房价序列中,4个一线城市、31个二线城市、35个三线城市环比分别上涨0.3%、1.3%和2%,同比分别上涨0.9%、8.6%、8.3%。15个热点城市中,无锡环比涨幅*,为3.4%,济南同比涨幅*,达10.2%。
目前看,当下房地产市场依然处于高温周期中,特别是中西部区域三四线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在。
市场忧虑,这似乎又回到了“越调越热”的楼市怪圈。事实上,今年前8月,房地产业的销售、融资、投资、拿地等指标都保持相对较高的增速。
其中,全国新房销售面积在前8月已经突破10亿平方米大关,销售额近8.94万亿元,纷纷再创历史纪录。
“从去库存到因城施策再到完善租赁市场等,本轮楼市政策的调整与变化都在指向一个目标—房住不炒,“具体到不同城市,楼市表现、政策预期和市场终端的目标也不合辙”。
从去库存政策开始,形成了从一线城市、一线周边城市、二线热点城市、二三四线城市的逐级传导,随后又是一轮轮城市调控的接力传导。三四线城市不仅库存无多,而且迅速迈进“万元+”时代,有些三四线城市甚至无房可买。
从整体看,全国性去库存周期已经完成。截至8月末,国内新房库存量近5.39亿平方米,比7月末减少555万平方米。按照中原地产分析师的统计,国内新房库存在连续4年多下调后,已经降至51个月*。
当前,房价上涨预期尚未根本改变,但房价上涨的脆弱性已开始显现。
各地调控继续加码
“易热难冷”的房价棘轮效应正在发挥威力。若要维持当前房价继续高位上涨,必须提供比以往更多的货币供应,但这无异于饮鸩止渴。
在多位分析人士看来,坚持房住不炒,除了弥补房地产调控短板和全方位引导合理住宅消费之外,还需要采取有效措施改变住宅投资的不合理预期,同时稳妥应对可能出现的市场波动。
“731”中央政治局的73字政策,已为今后楼市走向定调。
9月19日,北京和上海双双在官网挂出治理市场乱象专项行为的通知。
楼市调控政策的逐步加码且无舒缓迹象,使得本轮楼市调控周期凸显手段更多、力度更大的特点。
在张敬伟看来,以往,楼市供给侧叠加了地方GDP崇拜。
土地流拍成降温信号
土地市场,是楼市的晴雨表,亦是先行指标之一。2018年的全国土地大量流拍,这是过去多少年很难见到的。
北京300公里外的石家庄,280亩普通宅地正在等待竞拍人。
中国指数研究院数据显示,截至2018年8月底,全国已发生土地流拍807宗,累计流拍建筑面积达7954万平方米,是去年同期数额的7.3倍。
整体看来,2018 年土地流拍现象较前两年明显增加。
三四线城市仍为土地流拍事件高发区域,但下半年以来占比有所下降,二线城市占比逐渐上升。
但上文已有提及,前8月,房企购地1.64亿平方米,土地成交价款8177亿元,同比分别增长15.6%和23.7%,该如何解释这与流拍严重的分歧?
关键要看市场的结构。很多城市虽然流拍数量多。
“本轮流拍事件恰是房产市场逐渐趋于理性的重要体现,开发商减少盲目拿地,”
除此,现金流是房企杀手,回款慢、融资难,还债高峰期到来。
同时,房企在销售端又遭遇史上更严厉的“限购、限价、限签”,直接导致房企经营现金流回款慢,回款少。接下来,房企将整体处于“频还债,融资少,回款少”的尴尬局面。
周岳认为,此轮流拍或将导致市场需求的萎缩,从而限制房价的上涨空间。
8月份房价呈现上涨的态势,只不过是市场的惯性,楼市热度已近“触顶”。他觉得“金九银十”成色不足是市场共识,楼市降温已然来临。